부동산 뉴스

토허제 재지정 이후 9일 간아파트 1건, 빌라 13건 거래“시장 모니터링 필요한 시점” 서울시가 지난달 24일부터 6개월간 강남·서초·송파·용산구 내 아파트를 토지거래허가구역으로 지정한 이후 연초 거래불장은 다소 진정되는 모습이다. 다만, 토지거래허가구역 내 연립·다세대 등 빌라로 불리는 주택은 거래량이 눈에 띄게 증가한 것으로 나타났다. 이들 주택과 토지거래허가 대상에서 제외된 영향으로 풀이된다. 3일 우리은행 WM영업전략부가 강남·서초·송파·용산구의 토지거래허가구역 지정 후 해당지역 주택 유형별 매매거래를 살펴 본 결과, 이달 1일까지 지난 9일간 아파트는 강남구에서 2건 거래되는 것에 그친 반면, 빌라는 총 13건(송파구 7건·용산구 3건·강남구 2건·서초구 1건)으로 집계됐다. 단독·다가구 거래는 한 건도 없었으나 연립은 1건, 다세대는 12건 거래됐다. 특히 한남뉴타운 등 정비사업 개발호재가 있는 용산구 한남동에서 ‘한남유림빌라’ 전용 174.72㎡ 연립이 50억원에 직거래로 거래되며 같은 기간 강남구 대치동에서 거래된 ‘은마’아파트 전용 76.79㎡ 2건의 실거래가(30억2000만~30억7000만원)를 웃돌았다. 중개거래 7건, 직거래 6건으로 직거래 비율(46%)도 높았다. 계약후 당일 또는 2~3일 내 등기까지 마친 거래까지 있었다. 이에 비해 같은 기간 아파트 거래는 강남구 대치동 은마 아파트가 유일했다. 서초·송파·용산구에서는 지난 1일 기준까지 실거래 신고가 없었다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “강남·서초·송파·용산구의 토지거래허가구역 지정이후 상급지 갈아타기 등의 추격매수가 일부 진정되며 한강변 비규제지역으로의 풍선효과도 미미한 상황”이라며 “수도권 주요 지역을 중심으로 주택담보대출(다주택자 신규 주담대, 갭투자 관련 조건부 전세대출 제한 등), 정부의 불법거래 단속 등의 영향으로 당분간 거래시장의 휴지기가 이어질 것으로 예상된다”고 말했다. 그러면서도 “아파트 분양물량과 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔 등 비아파트 주거상품은 토지거래허가구역 규제의 틈새역할을 할 수 있는 만큼 풍선효과를 예방하기 위한 꾸준한 시장 모니터링이 필요해 보인다”고 덧붙였다.

확 달라지는 경부고속도로 서울 구간…‘세 갈래 길’ 지하화기존 ‘2중 지하 고속도로’ 계획양갈래 지하도로 신설로 전환지상은 4차선만 남기고 공원화우면산 터널~용산 구간도지하도로 만들어 교통 분산고속터미널 복합개발과 연계수조원 막대한 사업비는 부담 경부고속도로 잠원IC부터 한남대교 남단까지 상행 구간은 서울 시내 도시간선도로 중에서 ‘마(魔)의 구간’으로 불린다. 평일 출퇴근 시간(오전 8~10시·오후 5~8시) 평균 시속이 약 9㎞로 11개 서울 도시고속도로 구간 중 꼴찌다. 서울 도시고속도로 평균 시속(40~50㎞)과 비교하면 5분의 1 수준이다. 서울시는 이 같은 교통체증을 해소하기 위해 경부고속도로 한남~양재 구간 지하화 작업을 추진해왔다. 새 계획의 특징은 교통량을 분산하기 위해 경부고속도로와 올림픽대로를 연결하는 민자 지하도로를 현행 도로 동서 측에 하나씩 만든다는 것이다. 당초에는 기존 노선 아래 대심도(40~50m 깊이) 고속도로를 만들고, 그 위에 중심도(5~40m)로 올림픽대로와 연결하는 승용차 전용 지하도로를 건설하는 형태였다. 하지만 서울시는 ‘2중 지하구조’에 대한 안전성 문제와 공사비 등을 고려해 승용차 전용 지하도로는 동서로 우회하는 방식을 선택했다. 기존 지상도로에 두 개의 지하도로까지 한데 모일 양재IC 부근의 접속부 정리 문제도 고려한 것으로 보인다. 서울시가 새로 검토 중인 자동차전용 지하 간선도로는 모두 ‘일방향 2차선’으로 계획됐다. 기존 도로 서측 하행선은 서초중앙로와 우면동을 가로지르고, 동측 상행선은 양재동과 강남대로를 관통해 신사역 북측으로 빠져나가는 방식이다. 경부고속도로 진·출입구는 양재 나들목 북쪽에 새로 만들어질 계획이다. 국토교통부가 별도로 추진 중인 대심도 고속도로 구간은 한강을 건너 경기 고양까지 연결되는 방식이 될 전망이다. 개발 업계에서는 이 같은 계획이 현실화되면 경부고속도로 교통량 문제가 상당 부분 해소될 것으로 기대하고 있다. 서울시가 한국개발연구원(KDI)에 제출한 계획안에는 현재 시간당 23.3㎞인 평균 속도가 지하도로에서는 68.8㎞까지 올라갈 것으로 내다봤다. 서울시가 민자적격성조사를 맡긴 ‘우면산터널~용산 지하도로 계획’도 강남고속터미널 주변을 지나가기 때문에 경부고속도로 통행량을 줄이는 데 도움이 될 것으로 보인다. 경부고속도로 서울 구간 지하화가 완성되면 경부고속도로 때문에 동서가 단절됐던 서초2·4동, 반포1동 등부터 수혜를 볼 것으로 기대된다. 기존 상부도로가 최소 차로(왕복 4~6차선)만 남기고 주변 생활 도로와 평면으로 연결될 가능성이 높다. 지하화를 통해 지상부에 보행이 가능한 공간이 만들어지면 공원 등으로 활용될 전망이다. 오세훈 서울시장은 2023년 경부고속도로를 지하로 옮기면 생기는 지상 공간에 기다란 직사각형 모양의 ‘서울 리니어(linear) 파크’(가칭)를 조성한다는 계획을 발표하기도 했다. 2022년 스페인 마드리드에 있는 리오공원을 방문한 뒤부터 그려온 구상이다. 리오공원은 2007년 마드리드의 M30 고속도로를 지하화하고 그 지상에 만든 공원이다. 반포동 고속터미널 복합개발도 수면 위로 올라올 전망이다. 서울시는 최근 신세계그룹에서 ‘서울고속버스터미널(경부선·영동선·중앙선) 재개발’ 계획안을 접수받고 본격적인 개발 논의에 들어갔다. 신세계가 제출한 안에는 터미널 지하화와 주상복합 시설 건설 계획이 담긴 것으로 알려졌다. 서울시 관계자는 “개발 계획서가 제출돼 내부 실무 차원에서 검토를 하고 있는 것은 맞다”며 “사전협상대상지로 선정할지 말지는 검토 결과를 보고 정할 것”이라고 말했다. 삼성동 글로벌비즈니스콤플렉스(GBC) 등에도 적용된 사전협상제는 민간 사업자가 5000㎡ 이상 용지를 개발할 때 민간과 공공이 사전에 협의하는 제도다. 사전협상을 통해 발생하는 개발이익의 일부는 공공기여로 확보한다. 서초역과 반포대교 남단을 잇는 강남터미널 고가도로 철거도 경부고속도로 지하화 관련 논의 사항에 포함됐다. 경부고속도로 지하화의 가장 큰 장애물은 막대한 공사비다. 서울시는 ‘경부고속도로~올림픽대로 지하도로’와 ‘우면산터널~용산 지하도로’ 사업비를 2조원(2022년 기준)에 가까운 것으로 추산했다. 하지만 최근 2~3년간 공사비가 상승해 사업비가 더 올라갈 가능성이 매우 높다. 더구나 국토부가 검토 중인 대심도 고속도로는 사업비 추산에서 빠진 상황이다. 이 때문에 경부고속도로 지하화 작업은 고속터미널 복합개발은 물론이고 서초동 롯데칠성음료 용지 등 인근 대형 개발 프로젝트와 맞물려 진행될 것으로 보인다. 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “경부고속도로 지하화가 워낙 대형 공사인 만큼 꼭 필요한 구간에 한해 경제성을 따져보고 추진하는 것이 바람직하다”고 밝혔다. [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단 전재, 재배포 및 AI학습 이용 금지]

불안감 커지는 한남2 재개발고도제한 완화 등 서울시 거부실망커지자 조합 총회에 상정2년 전에도 투표때 반대로 무산하반기 철거 이주 코 앞인데시공사 교체땐 사업지연 우려건축비·금융비용 상승 불보듯 이태원 역세권에 가까워 ‘금싸라기’ 재개발로 평가받는 한남2재정비촉진구역이 시공사 대우건설에 대한 재재신임 여부를 조합원 투표에 부친다. 2023년 9월 재신임 총회 이후 1년7개월 만에 같은 안건이 다시 상정되는 것이다. 조합 내부에서도 시공사에 대한 불만과 “이제 와서 시공사를 교체하는 것은 실익이 없다”는 현실론이 맞서며 사업 차질에 대한 우려가 커지고 있다. 2일 정비업계에 따르면 최근 한남2구역 주택재개발정비사업조합은 4일 대의원회를 소집하겠다고 공고했다. 주요 안건은 오는 27일 임시총회를 열고 조합원들에게 대우건설의 시공자 지위 유지 여부를 묻자는 것이다. 한남2구역은 서울 용산구 보광동 272-3 일대 11만여 ㎡ 용지에 지하 6층~지상 14층 아파트 30개동, 총 1537가구를 짓는 재개발 사업이다. 올해 하반기 이주를 시작해 2027년 착공 및 분양을 목표로 사업이 추진 중이다. 최근에는 관리처분인가를 위한 막바지 준비 단계에 들어섰다. 하지만 시공사 신임 여부가 다시 수면 위로 올라오면서 사업 향방이 안갯속에 빠졌다. 조합이 다시 신임 여부를 묻게 된 것은 대우건설이 수주 당시 내세운 ‘118 프로젝트’가 현실화되지 못했기 때문이다. 한남뉴타운은 남산 경관 보호를 위해 건물 높이 90m 이하로 제한돼 있는데 대우건설은 이를 118m까지 완화해 최고 21층 아파트를 짓겠다고 공약했다. 하지만 서울시가 해당 인허가에 대해 줄곧 부정적인 입장을 유지하면서 이 계획은 무산됐다. 이후 조합과 대우건설은 대안으로 정비구역을 관통하는 도로를 없애 블록 통합을 추진했다. 관통도로가 제거되면 용적률이 높아지고 대형 커뮤니티 시설 등을 조성할 수 있다는 장점이 있다. 대우건설은 지난해 조합 설문조사 결과를 반영해 ‘고도제한 완화보다 블록 통합 우선 추진’으로 계획을 전환했고 서울시 및 용산구와 인허가 협의를 이어왔다. 그러나 서울시가 올해 초 “한남뉴타운 전체 교통량을 고려할 때 관통도로는 유지돼야 한다”는 의견을 조합에 전달하며 반대 입장을 밝히자 조합은 대우건설에 대한 재신임 문제를 다시 꺼내들었다. 조합 측은 공고문을 통해 “고도제한 완화와 단지 통합 등 실현 불가능한 현실을 직시했고, 더 이상 사업 지연을 방조할 수 없다”며 “대우건설 시공자 지위에 관한 재재신임 총회를 거쳐 신속히 사업을 진행하고자 한다”고 밝혔다. 반면, 대우건설은 이번 사안이 시공사만의 잘못으로 단정되기 어렵다고 반박했다. 고도제한 완화나 관통도로 폐지 모두 서울시 도시계획 기조와 밀접하게 연관된 사안으로, 민간 시공사 혼자의 역량만으로는 풀기 어려운 구조적 한계가 있다. 대우건설은 조합 및 인허가청과 약 50회의 회의를 거쳐 구체적인 실행 방안을 논의해왔으며 현재는 지하통합을 통한 대형 커뮤니티와 주차장 확보를 추진 중이다. 또 대우건설은 국공유지 매입을 위한 브리지론 1676억원을 연대보증하고, 용역비도 전액 부담하는 등 사업성 확보를 위한 실질적 기여를 해왔다는 입장이다. 대우건설 관계자는 “조합과의 협의를 통해 변화된 상황에 맞는 대안을 성실히 추진해왔다”며 “하반기 철거를 앞두고 시공사를 교체하면 조합원에게 실익보다 손해가 클 수 있다”고 말했다. 정비업계에서는 이번 총회가 조합원들의 장기적 부담을 가를 중대한 기로가 될 것으로 보고 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “지금 시점에서 한남2구역이 더 나은 시공사를 찾는 건 어려워 보인다”며 “이주가 미뤄지고 공사비와 금융비용이 오르는 등 사업 전체에 파장이 클 수 있다”고 말했다. 조합원들 사이에서도 의견은 갈린다. 시공사의 미흡한 성과에 책임을 묻자는 쪽과 더 이상의 사업 지연은 감당하기 어렵다는 쪽이 맞서고 있다. 앞서 대우건설 재신임을 물었던 2023년 총회는 대의원회에서 부결됐으나 조합장의 직권 상정을 통해 개최됐다. 당시 조합 제적 인원 909명 중 742명이 참석한 가운데 투표를 진행했다. 찬성은 414표, 반대는 317표, 무효·기권은 11표로 집계됐다. [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단 전재, 재배포 및 AI학습 이용 금지]