계약갱신청구권과 전월세상한제를 골자로 한 주택임대차보호법이 새로 계약하는 전세 가격을 10% 안팎으로 상승시켰다는 분석이 나왔다.
지난 27일 발간된 ‘재정포럼 6월호’에서 송경호 한국조세재정연구원 부연구위원은 모형을 바탕으로 임대차보호법 개정이 전세 가격에 미친 영향을 실증 분석한 결과, 이 같은 결과를 도출했다고 밝혔다.
이 내용은 ‘주택임대차보호법 개정이 주택시장에 미친 영향’에 담겼다.
송 부연구위원에 따르면 임대차보호법 개정 이후 2020년 12월까지 신규 계약의 전셋값이 평균 9~11% 상승했다.
다만, 계약갱신청구권을 사용해 전월세상한제의 적용을 받은 재계약 매물을 포함하면 상승률은 4∼6%로 내려갔다.
주택임대차보호법은 지난 2020년 7월 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입하는 방향으로 개정·시행됐다.
계약갱신청구권은 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못한다. 전월세상한제는 계약을 갱신할 때 임대료 증액의 상한을 5%로 제한한다.
조사 기간, 전월세 거래량은 평균 25% 줄었다. 임대 거래 중 전세가 차지하는 비중 역시 지난 2020년 상반기 67%에서 법 개정 이후 5.58%p 떨어졌다.
임대차보호법 개정안이 발의되는 시점을 기준으로 보면 발표 시점 이후 거래량 감소율은 11%로 내려갔다. 법이 실제 시행되기 이전인 2020년 6∼7월에 임대계약을 미리 하려 하면서 거래량이 늘어난 것으로 보인다는 게 송 부연구위원의 분석이다.
전셋값 상승은 매매 가격 상승으로도 이어졌다. 임대차보호법 개정 등 외부 충격이 발생해 전셋값이 올라가면 매매 가격 역시 통계적으로 유의한 영향을 받는다는 분석 결과다.
송 부연구위원은 전셋값이 오르면 일부 임대 수요가 매매 수요로 이동해 매매 가격이 오르는 연쇄 효과가 나타날 수 있다고 판단했다.
임대차보호법 개정은 전셋값 변동성도 키웠다. 매매 가격의 변동이 전셋값의 변동에 미치는 영향을 전셋값 변동성으로 보고 분석한 결과, 임대차보호법 개정 이후 변동성은 17∼21% 커졌다.
계약 기간이 장기화한 데 따라 예상되는 가격 상승분을 최초 계약 가격에 선반영해 임대 가격이 급격히 상승하는 문제가 발생했다는 게 송 부연구위원의 지적이다.
또한, 계약 기간 장기화로 임대 가격 변동성이 커질 가능성과 임대 편익이 감소해 전세 매물이 급감하는 부작용도 나타났다고 설명했다.
송 부연구위원은 전월세상한제에 따른 임대료 상한을 시장 상황에 따라 유연하게 적용할 것을 개선 방안으로 제시했다. 계약갱신청구권을 포함하는 임대계약과 포함하지 않은 임대계약으로 계약 형태를 다변화하는 것 역시 개선안으로 제안됐다.