토지거래허가구역 대거 해제
주변 집값 올리고 재산권 침해
가격 안정커녕 부작용만 키워
대치 은마·잠실 주공5단지 등
재건축 단지 14곳은 규제 유지
일시적 가격 상승 우려 있지만
규제 따른 시장왜곡 현상 해소



서울시가 국제교류복합지구 인근 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동 아파트에 지정된 토지거래허가구역을 해제한 건 이 규제가 본래 목적인 부동산 가격 안정은 달성하지 못하고 주변 지역 풍선효과와 주민 재산권 침해라는 부작용만 키웠다는 판단 때문이다.
이에 따라 서울시는 이 규제를 지역 전체에 '광범위'하게 지정되던 방식에서 '핀셋' 지정 방식으로 전환해 합리성을 도모하기로 했다. 전문가들은 이번 토지거래허가구역 해제에 따라 일시적으로 '똘똘한 한 채' 투자 수요가 유입돼 단기적 가격 상승이 발생할 수 있다고 내다봤다. 하지만 장기적으로는 규제에 따른 시장 왜곡 현상이 해소되고 전세 물량이 늘어나 이번 조치가 시의적절하다는 진단을 내놨다.
서울시가 규제 해제에 적극 나선 건 토지거래허가구역 제도와 관련된 용역 결과가 뒷받침됐기 때문이다. 용역에 따르면 토지거래허가구역 지정은 단기적으론 부동산 거래량을 줄이고 가격을 안정시키는 효과가 있지만 시간이 흐르며 점차 그 효과가 감소하는 것으로 나타났다.
특히 국제교류복합지구 인근 지역은 2020년 6월 토지거래허가구역으로 지정돼 규제가 실시된 지 4년8개월이 지났다. 토지거래허가구역으로 지정되면 주택은 2년간 실거주 목적의 매매만 허용되고 임대나 전세를 끼고 집을 매수하는 '갭투자'는 차단된다. 이로 인해 규제 대상 지역 주민들은 재산권 행사를 지나치게 제약한다는 비판을 끊임없이 제기해왔다.
다만 국제교류복합지구 내에서도 잠실동 잠실주공5단지와 우성 1·2·3차 아파트, 대치동 은마 아파트 등 안전진단을 통과한 14개 단지는 토지거래허가구역을 유지하기로 했다. 서울시 관계자는 "재건축 추진 기대에 따른 매수 대기 유입 등 투기 과열 가능성이 있다"며 이유를 밝혔다. 압구정·여의도·목동·성수 등 주요 재건축·재개발 사업장에 대해서도 토지거래허가구역이 유지된다. 서울시는 관리처분계획 인가 이후 권리관계가 최종 확정되는 시점에 이 지역들에 대한 규제 해제를 검토하겠다는 입장이다.
이번 토지거래허가구역 해제로 국제교류복합지구 인근 아파트 단지 291개 단지와 신속통합기획 정비 사업장 중 조합 설립 인가까지 끝낸 6곳이 혜택을 봤다. 특히 잠실동 엘리트(엘스·리센츠·트리지움) 아파트와 대치동 래미안대치팰리스 1·2차 등 291개 단지에 대한 실거주 의무 족쇄가 풀리며 수혜가 예상된다. 잠실동 일대 아파트들은 대단지 아파트로 한강변에 접하고 학군까지 갖추고 있어 투자 수요가 꾸준하기 때문이다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "거주 환경이 양호한 구축 아파트들이 거래허가구역에서 풀리며 레버리지를 활용한 갭투자가 일시 유입돼 가격이 오를 수 있다"고 말했다.
이번 조정안은 13일 공고 후 효력을 발휘한다. 하지만 국제교류복합지구 일대 아파트들은 규제가 풀리기 전부터 구역 해제에 대한 기대감이 반영되며 가격이 상승세를 보였다. 잠실엘스 전용면적 84㎡는 지난해 12월 27억7000만원에 신고가로 손바뀜됐다. 지난해 6월까지 25억원대에 거래됐지만 약 6개월 만에 가격이 2억원 뛰었다. 래미안대치팰리스 전용 93㎡도 지난해 12월 43억8000만원에 신고가로 거래됐다. 한 달 전인 11월 42억2000만원에 거래된 뒤 약 1억원이 올랐다. 잠실동 A공인중개사는 "토지거래허가구역 해제 예고가 나온 뒤 지방에서도 매수 문의가 꾸준히 이어지고 있다"고 말했다.
다만 이런 가격 상승세는 일시적 현상에 그칠 것이라는 전망이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "토지거래허가구역 규제를 통해 가격을 일시적으로 억누를 수 있지만 이를 자연스러운 상태로 보긴 어렵다"며 "현재는 대출 규제, 환율, 거래 위축, 기준금리 등 다양한 요소가 시장에 더 큰 영향을 주고 있어 규제 해제에 따른 가격 상승은 정상화 과정으로 보는 것이 타당하다"고 말했다.
한편 서울시는 향후 부동산 시장 안정 여부를 모니터링하고 투기 행위가 발생하면 재지정을 추진하겠다는 방침이다.
[김유신 기자 / 황순민 기자]


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